Consulta

En un contrato de compraventa se pactó que el predio sería cancelado en dos armadas, especificándose en una de las cláusulas los montos que correspondía a cada una. Vencida la fecha de pago de la segunda armada, el vendedor solicita judicialmente que se declare la resolución de contrato con la subsecuente devolución del predio, y atribuye al deudor no haber cumplido con su prestación. El comprador (demandado) en su defensa no niega el incumplimiento, pero agrega que no se encuentra obligado a cumplir con lo exigido, toda vez que el demandante le transfirió un área erosionada sin un título de independización y que debió ser regularizada por el transferente. Se nos consulta si dada estas condiciones debe estimarse la resolución de contrato de compraventa.

El contrato es un acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial (art. 1351 del CC), siendo que tal acuerdo se exterioriza mediante la correspondiente declaración de voluntad de los contratantes. Y en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios (art. 1428 del CC).

La resolución contractual constituye un medio de extinguir una relación obligatoria nacida de un contrato, es decir, deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración (art. 1371 del CC.). Téngase en cuenta, además, que la resolución es un remedio de protección del equilibrio económico del contrato, y que tiene como presupuestos: a) existencia de contrato válido con prestaciones recíprocas; b) cumplimiento de la parte que invoca la resolución; c) incumplimiento del deudor.

A la luz de nuestro caso, el vendedor cumplió con su obligación de haber transferido el bien inmueble, perfeccionándose con el solo consentimiento, a lo que establece el artículo 949 del CC:

Artículo 949.

La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

Con respecto al comprador, al no cumplir con su obligación (el pago del precio), estaría incumpliendo lo pactado en el contrato. Pero, al introducir una justificación referida a la falta de independización del área vendida, se abre la discusión a una posible excepción de incumplimiento; sin embargo, no parece advertirse que en el contrato se haya pactado expresamente alguna obligación de independización que condicionara el pago del precio, lo que podría descartar la observación del adquirente en ese sentido. Además, la aplicación de la excepción exige buena fe de quien la invoca, situación cuestionable en el siguiente caso, pues, habiéndose configurado la trasferencia, el adquirente no ha desembolsado suma alguna. A nivel casatorio, han existido pronunciamientos favorables al excepcionante en los casos de pacto expreso de obligaciones1.

1. Sala Civil Permanente (ponente: Sr. juez José De la Barra), Casación N.° 291-2015 Lima Norte, Lima: 22 de noviembre del 2016, considerando sétimo. “La demandada cumplió con pagar veinticuatro cuotas de las cincuenta cuotas pactadas, suspendiendo el pago de las mismas al advertir que la vendedora no había cumplido con la prestación a su cargo consistente en el saneamiento y regularización de los dominios de la propiedad hasta su inscripción correspondiente”.

Al descartarse los fundamentos de la excepción de incumplimiento, la pretensión de resolución de contrato debería estimarse en la medida que el pago del precio es una obligación en esencial en la relación obligatoria de la compraventa. Por tal motivo, consideramos que se cumplen los presupuestos de la resolución del contrato y que, a efectos de ello, el demandante pueda solicitar —facultativamente— lo que dispone textualmente el artículo 1563 del CC:

Artículo 1563.

La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario.

Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal.

Fundamentos legales

— Código Civil: arts. 949, 1351, 1371, 1426, 1428 y 1563