¿Procedería el retracto si el adquirente de una alícuota del bien ya tenía la calidad de copropietario al momento de la transferencia?

María, una de las copropietarias de un bien inmueble, interpone demanda de retracto en razón a que Gloria, otra de las copropietarias, ha transferido un porcentaje de sus acciones y derechos sobre inmueble y que, consecuentemente, se disponga la subrogación del comprador en el registro. Gloria afirma que previamente otro de los copropietarios enajenó un porcentaje de sus acciones a su adquirente y, por lo tanto, al tener la calidad de un copropietario más ya no constituiría un tercero, con lo cual la demanda debería desestimarse. Se nos consulta si en este caso procede el retracto con la correspondiente subrogación del comprador en el registro.

El derecho de retracto es aquella situación de ventaja que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador, abarcando todas las estipulaciones del contrato de compraventa1, y se constituye de esta forma como una excepción al principio de la libertad de contratar2 consagrado en el artículo 1354 del CC. De acuerdo con esta figura, el retrayente tiene el derecho de subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, con lo cual pone de manifiesto que continúa vigente la relación jurídica obligatoria creada por el contrato3.

1. Código Civil. “Artículo 1592. El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por este y, en su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público”.

2. De la Puente y Lavalle, Manuel, “Derecho de retracto”, en Themis, n.° 38, Lima: 1998, p. 131.

3. Castillo Freyre, Mario, Comentarios al contrato de compraventa, análisis detallado de los artículos 1529 al 1601 del Código Civil, Lima: Gaceta Jurídica, 2015, p. 131

Se desprende del presente caso que existe una trasferencia de acciones y derechos por parte de una de las copropietarias a un supuesto tercero —a quien previamente se le transfirió una alícuota del bien cuestionado—, que ahora se presenta como un copropietario.

Para que proceda el retracto contra el supuesto tercero, primero se debe de verificar que este sea ajeno y no un integrante más del grupo de copropietarios. En nuestro caso, alguno de los demandados debería acreditar que el adquirente ya tenía la condición de copropietario al haber efectuado en el pasado la compra de acciones y derechos del inmueble. De ser ello así, ya no sería un tercero sino un copropietario más.

En un caso similar ocurrido en Arequipa, la Sala Superior desestimó la demanda invocando las siguientes razones:

[H]abida cuenta de que dicho adquirente ya tenía la calidad de copropietario en la celebración del contrato de compraventa respecto del cuatro punto cincuenta y cinco por ciento de derechos de propiedad del codemandado Mateo Elmer Portilla Cornejo por haber adquirido los derechos de Gloria Benita Portilla Cornejo en el sesenta y tres punto sesenta y cinco por ciento de la propiedad. Que siendo así, para ejercer por la demandante válidamente el derecho de retracto previsto en el artículo 1592 del Código Civil, era requisito indispensable que el comprador sea un tercero extraño al predio, todo lo cual no se cumple en el presente caso4.

4. Primera sala civil de Arequipa (ponente: Sra. jueza Rita Valencia Dongo), Expediente N.° 922-2014, Arequipa: 8 de julio del 2016, considerando 3.6.

Nuestra Corte Suprema también tuvo la oportunidad de pronunciarse sobre la viabilidad del retracto cuando el adquirente no es un tercero, así lo consideró en la Casación N.° 780-2012-Lima:

Estando a lo señalado precedentemente, se concluye que si bien un copropietario tiene derecho de retracto, sin embargo, es requisito indispensable que para que proceda dicho retracto el comprador sea un tercero extraño a la copropiedad […]5.

5. Sala Civil Transitoria (ponente: Sr. juez Jacinto Rodríguez), Casación N.° 780-2012 Lima, Lima: 19 de abril del 2013, considerando undécimo.

Del desarrollo jurisprudencial podemos concluir que el supuesto tercero en realidad constituye un copropietario más, al quedar acreditado que previamente había adquirido parte de las acciones y derechos del bien; y, al ser ello así, no precedería el retracto y subrogación del comprador en el registro.

Fundamento legal

- Código Civil: artículo 1592