Principales innovaciones del Decreto Legislativo N.° 1568

A continuación, el autor detalla los principales aspectos de la norma que busca fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones, que por compartir bienes y servicios comunes, requieren implementar el régimen de propiedad horizontal, contribuyendo a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto.

El Decreto Legislativo N.° 1568, en adelante la norma, tendría tres grandes objetivos:

1. Establecer una definición única (antes dispersa y poco articulada entre la doctrina, la normativa registral y la Ley N.° 27157) para el régimen de la propiedad horizontal; señalando que es aquel en el cual existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva caracterizadas por compartir bienes y servicios comunes, regulando este. El régimen será obligatorio si las unidades inmobiliarias exclusivas pertenecen a distintos propietarios, pero si pertenecen a un solo propietario, será facultativo. (art. 5).

Además, la norma precisa que se sujetan al régimen las edificaciones culminadas que estén debidamente autorizadas por la municipalidad y regularizadas conforme a la normativa de la materia (art. 6). Es decir, los inmuebles sujetos al régimen serán aquellos regularizados en sede municipal, es decir, aquellos edificados en el marco de una licencia prevista en la Ley N.° 29090 y que hayan obtenido la conformidad de obra municipal. Incluso, podría entenderse como innecesaria la independización de estos, que era uno de los principales problemas de los compradores de bien futuro, por tener una existencia de hecho. El reglamento debería aclarar este punto.

2. Fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones sujetas al régimen.

3. Contribuir a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto, mediante el pago oportuno de las cuotas de mantenimiento.

Novedades o Innovaciones incorporadas Prehorizontalidad

La incorporación de la “prehorizontalidad”, derogando lo previsto en la Ley N.° 29090 ayudaría a que los contratos de transferencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva efectuados por los promotores inmobiliarios (promesa de venta, bien futuro u otros), puedan inscribirse en el registro y mantenerse así hasta el vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de edificación.

Se incorpora la “propiedad horizontal de hecho”, entendemos como un régimen especial, para atender los conflictos de convivencia y con incidencia jurídica, surgidos en edificaciones de un solo piso en las que fueron cedidos los derechos de construcción sobre aires, sin haberse regularizado la modificación de la declaratoria de fábrica de estas con las nuevas características producidas, es decir, los pisos adicionales, diferenciando cada propiedad en estos, con lo cual, la edificación (modificada) no estaba sometida al régimen de propiedad horizontal, por no contar con reglamento interno ni la independización de las unidades inmobiliarias resultantes, casi siempre departamentos, construidos en niveles superiores.

La norma señala expresamente que ante la transferencia de como mínimo una unidad inmobiliaria a propietario distinto del predio matriz, la inexistencia de reglamento interno y la modificación de las características originales de la edificación, se origina la propiedad horizontal de hecho. Dicha figura soluciona la irregularidad o informalidad predial resultado de las transferencias citadas, que usualmente constan en documentos privados, y que no requieren el acceso al registro para su validez, dado que surten efectos fuera de este.

En el reglamento, seguramente se harán precisiones. Igualmente, se dispone que en dicho régimen especial, los propietarios de unidades exclusivas están obligados al pago de mantenimiento en partes iguales y contarán con un presidente, quien también puede ser administrador como en el caso de la propiedad horizontal regular

La norma también brinda la opción de hacer una regularización de dicho régimen especial, con el acuerdo de más del 50% de propietarios de unidades inmobiliarias, mediante la respectiva acta y según requisitos que establecerá la Sunarp.

Bienes y servicios comunes

Bienes comunes

La norma repite lo previsto en la Ley N.° 27157 al señalar taxativamente los bienes comunes. Además, con gran acierto, agrega que tienen la condición de bien común la fachada y los exteriores a la edificación. Antes, los gastos por mantenimiento de fachada eran rechazados por algunos propietarios, argumentando que debían cubrirlos únicamente aquellos cuyos inmuebles tuvieran “vista a la calle”, lo cual generaba morosidad y conflictos de convivencia.

Transferencia y gravamen de bienes comunes

La norma regula de manera más amplia y más clara la transferencia o gravamen de bienes comunes, previa desafectación de estos. La desafectación de bien común consiste en que la junta de propietarios acuerde retirarle tal condición a un área o zona en la edificación sujeta al régimen.

En caso de acordarse dicha desafectación, la junta de propietarios asume la titularidad, con fines de transferencia o gravamen, algo que no ha precisado en la Ley N.° 27157. Además, modifica el quórum para dicha transferencia, que en la Ley N.° 27157 era dos tercios de los votos de la junta de propietarios (66.67%). La norma fija un quórum de 75% de los porcentajes de participación en bienes comunes. En adelante, nueva mayoría calificada.

Gastos por servicios comunes

Respecto a servicios comunes, la norma repite lo previsto en la Ley n.° 27157 indicando taxativamente los servicios comunes, agregando que también se consideran como tales a los servicios de saneamiento, que se refieren al “agua y desagüe común”, cuya deuda es la principal causa de morosidad y conflictos de convivencia.

Si bien el término “saneamiento” es eminentemente técnico y apropiado claro está, este se debe aclarar aún más en el reglamento. Además, se agregan a los servicios comunes de ley, la vigilancia y seguridad de la edificación, algo necesario en la coyuntura actual. Tal vez la principal novedad de la norma respecto a gastos por servicios comunes, es que establece como “obligatorios para todas las unidades” estos.

Antes, algunos propietarios cuestionaban el pago de ciertos servicios; por ejemplo, el pago del mantenimiento preventivo o correctivo del ascensor, argumentando que vivían en pisos bajos y no lo necesitaban, lo cual generaba morosidad y conflictos de convivencia.

Derecho de sobrelevación

La norma incluye un capítulo dedicado a regular el “derecho de sobrelevación”, concepto doctrinario y tomado de la legislación española.

La nueva norma lo define como el derecho de sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes, lo que deberá hacerse sin afectar la estructura, funcionamiento ni la seguridad de la edificación, en concordancia con el parámetro urbanístico y edificatorio aprobado, y por supuesto, sin afectar los derechos de los demás propietarios o terceros, algo casi subjetivo, pero referido a las molestias causadas por las actividades constructivas, el material, el personal, etcétera.

La norma deja en claro que el derecho de sobrelevación debe contar en el reglamento interno o en su modificatoria posterior, con acuerdo del 75% de los porcentajes de participación en bienes comunes. Otra importante y necesaria regulación que nos presenta la norma es aquella referida a la modificación de la condición de azotea y aires establecida en el reglamento interno.

Al respecto, se deja en claro que “por defecto” las azoteas y aires son bienes comunes, salvo disposición contraria establecida en el reglamento interno, que usualmente los considera reservados por el constructor para una futura edificación de su propiedad o de terceros; o bien pueden ser considerados de propiedad de algún propietario de unidad exclusiva. Igualmente, la norma incluye una disposición aplicable en caso el reglamento interno no precise la condición o titularidad de los aires.

Es decir, si son comunes o de dominio exclusivo (de algún propietario), en tal caso, para hacer la precisión que corresponda, se requiere el acuerdo unánime de los propietarios de unidades inmobiliarias.

Aquí encontramos un punto que, por experiencia profesional, considero que va a generar un perjuicio a los propietarios de unidades exclusivas interesados, ya que si regularmente existe indiferencia por parte de los propietarios para asistir a las sesiones para tomar acuerdos que le benefician a todos, cuando se convoque a una sesión en cuya agenda conste la necesidad de aclarar respecto a aires o azoteas en favor de un propietario de unidad exclusiva, la falta de quórum unánime irá en perjuicio del derecho de propiedad de este.

Respecto a la ejecución de obras con motivo del derecho de sobrelevación que tiene un propietario de unidad exclusiva, así como el derecho a la ampliación, remodelación y/o demolición parcial, que también tiene la nueva norma hace una necesaria precisión, cuya inexistencia en la Ley 27157 causaba conflictos de convivencia y hasta abusos por parte de algunas directivas, me refiero a la aprobación o autorización de la junta de propietarios, la que será otorgada solamente si dichas obras alteran la volumetría, estilo y en general las características del predio matriz.

En caso no alteren estas, el interesado solo se deberá obtener la licencia correspondiente. Además, la norma incluye la posibilidad de que, en caso de acumulación o independización de unidad exclusiva, el propietario interesado podrá hacer la modificación unilateral del reglamento interno, siempre y cuando su obra no afecte bienes comunes. Sin embargo, deja la posibilidad que el reglamento interno incluya un procedimiento diferente, el cual podría ser impulsado por el constructor o por la junta de propietarios.

De la Junta de Propietarios

Respecto a la junta de propietarios, la norma ratifica que está compuesta por todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, pero además incorpora una definición de esta como sujeto de derecho, cuya finalidad es la administración, mantenimiento y mejoramiento de la edificación para conservar los bienes comunes para disfrute de los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.

Aunque parezca poco relevante, la falta de dicha definición en la Ley 27157 originaba el desacato o desconocimiento de algunos propietarios, de los acuerdos de la junta adoptados en mayoría prevista en el reglamento interno, argumentando discriminación, en una percepción evidentemente basada en el desconocimiento que la junta es uno de los elementos esenciales del régimen de propiedad horizontal.

Además, según el numeral 23.5 del artículo 23 de la nueva norma, ahora la junta de propietarios podrá adquirir bienes inmuebles, con la aprobación del 50% de los porcentajes de participación sobe los bienes comunes; y, en caso de adjudicación en pago a su favor, como resultado de acciones de cobro de cuotas de mantenimiento, no se requerirá de ninguna autorización.

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Al respecto, debe entenderse que el presidente con mandato inscrito podrá suscribir la documentación correspondiente a sola firma, salvo precisión en el reglamento. Dicho artículo contradice lo dispuesto en el artículo 15 referido a transferencia de bienes comunes.

Mientras que este último dispone que una transferencia de bienes comunes procede con acuerdo del 75% de los porcentajes de participación en bienes comunes, en el numeral 23.5 del artículo 23 de la norma, consta que un acto de disposición procede con la aprobación del 50% de los porcentajes de participación sobe los bienes comunes.

En este aspecto, sería necesaria una modificación, ya que la disposición no puede ser precisada en el reglamento. Mientras tanto, la jurisprudencia registral deberá aclarar. La norma permite sesiones presenciales o virtuales de la junta de propietarios. La procedencia de sesiones virtuales de esta durante el estado de emergencia fue aprobada por el Tribunal Registral, de manera temporal, ahora es posible de manera permanente.

Otro aspecto importante es que la norma permite que las juntas de propietarios aprueben un Manual de Convivencia, que debe estar en concordancia con el Reglamento Interno, un instrumento regulador de la convivencia que existía “de hecho” y era usado en muchos casos, pero que no obligaba como el reglamento interno, porque no estaba en la Ley n.° 27157.

Además, se faculta a la junta a incluir en dicho manual un régimen de sanciones para propietarios o poseedores de las unidades exclusivas, algo tampoco previsto antes, pero que contribuye a mejorar la percepción de autoridad ante la junta que deben tener los ocupantes del edificio sujeto al régimen. Cobranza de cuotas de mantenimiento por la junta de propietarios

Respecto a la cobranza de cuotas, el principal problema que enfrentan las juntas de propietarios es cumplir la formalidad que exige el Poder Judicial para ello, que consiste en que el presidente de la junta de propietarios acredite poder suficiente mediante la inscripción registral de su mandato.

Pese a que se viene diciendo que recién con esta nueva norma las juntas de propietarios ya podrán cobrar a los morosos mediante proceso judicial, debemos decir que demandar la cobranza de cuotas ya es posible con la actual norma, la Ley N.° 27157, el problema es que el 80% de inmuebles sujetos al régimen tienen una directiva sin inscripción registral, de allí que no puedan presentarse a juicio y tener legitimidad para obrar.

Sin embargo, las novedades que respecto a la cobranza trae la norma son el hecho de ahora se podrá anotar en la partida registral del predio una carga, según formalidades y procedimientos que establecerá el reglamento del Decreto Legislativo N.° 1568. Además, se ha precisado que mediante el reglamento se van a implementar las formalidades de los recibos de los recibos de mantenimiento.

Algo que actualmente no es uniforme y tampoco ordenado en lo que respecta a la modalidad en que debe entregarse al propietario, para darlo por recibido o notificado al propietario del mismo. Además, es un gran acierto de la norma, la creación del Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, cuyo responsable designado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento proporciona a la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones el acceso al reporte de deudores, a efectos que registre su deuda en la central de riesgos de dicha institución.

Es decir, dicho registro será casi una central de riesgos, lo importante será cómo se articula con quienes brindan créditos y brindan soluciones en el campo de la búsqueda de personal, dado que es allí donde podría tener un efecto disuasivo o curativo de la morosidad de los ciudadanos que viven en edificios, caso contrario podría no tener el efecto deseado.

Administración

Respecto a la Administración de la edificación, la novedad de la norma en comentario es disponer la presunción que el cargo recae en el presidente, salvo que se demuestre el nombramiento de persona natural, propietario o no, o una persona jurídica. Además, la norma crea el Registro Administrativo de Administradores de Edificaciones, a cargo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, con lo cual habrá más seriedad al prestar el servicio.

La norma entrará en vigencia a los 180 días calendario siguientes a la publicación de su reglamento, el cual deberá emitir el sector vivienda en no más de ciento ochenta días calendario, contados desde el 28 de mayo del 2023, fecha de publicación de la norma.

Puede visualizar la nota de prensa aquí: https://bit.ly/42EvTl4